Giá bất động sản trượt tuyết hạng sang tăng 3% trong năm qua, trong khi phân khúc siêu sang tăng 9%, giữa bối cảnh nguồn cung khan hiếm và nhu cầu sở hữu tài sản mang tính di sản ngày càng rõ nét.
Hai thập kỷ định hình một thị trường đặc thù
Từ năm 2006 đến nay, giá bán bất động sản hạng sang tại các thị trường ski resort đã tăng trung bình 150%. Riêng những điểm đến biểu tượng như Aspen, St Moritz và Courchevel ghi nhận mức tăng trung bình 200% trong cùng giai đoạn.
Báo cáo nhấn mạnh rằng đà tăng này không diễn ra tuyến tính. Thị trường đã trải qua khủng hoảng tài chính toàn cầu, những biến động tiền tệ và giai đoạn bùng nổ hậu đại dịch. Tuy nhiên, trong toàn bộ chu kỳ, nhu cầu sở hữu bất động sản trượt tuyết hạng sang vẫn duy trì, chủ yếu do nguồn cung giới hạn và cấu trúc người mua dựa nhiều vào vốn tự có thay vì đòn bẩy tài chính. Giá bất động sản trượt tuyết hạng sang hiện thấp hơn 4% so với đỉnh năm 2022, nhưng vẫn cao hơn 12% so với năm 2021 và cao hơn 27% so với giai đoạn tiền đại dịch. Điều này phản ánh sự điều chỉnh kỹ thuật thay vì suy yếu cấu trúc.
Aspen và khoảng cách dẫn đầu
Trong bảng xếp hạng Prime Price League, Aspen tiếp tục giữ vị trí số một với mức giá trung bình €35.100/m². Ở phân khúc siêu sang, mức giá trung bình đạt €68.900/m², cao nhất toàn cầu.
Savills ghi nhận đây là năm thứ năm liên tiếp Aspen dẫn đầu, nhờ nguồn cung hạn chế và quy định quy hoạch nghiêm ngặt. Trong khi đó, Gstaad đứng thứ ba ở phân khúc hạng sang với €30.700/m² và đạt €51.500/m² ở phân khúc siêu sang.
Đáng chú ý, phân khúc siêu sang tại Thụy Sĩ chiếm một nửa trong top 10 toàn cầu. Nhiều giao dịch tại đây diễn ra theo hình thức ngoài thị trường (off-market), với mức giá có thể vượt €75.000/m² trong một số trường hợp.
Dữ liệu cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa các thị trường. Hoa Kỳ dẫn đầu với mức tăng 228% trong hai thập kỷ, trong khi Pháp đạt 197%. Thụy Sĩ tăng 94%, còn Áo đạt 95%.
Trong ngắn hạn, Thụy Sĩ tăng 7% năm qua, trong khi Hoa Kỳ giảm 1% và Pháp giảm 10% trong cùng kỳ. Savills lưu ý rằng mức điều chỉnh tại Mỹ và Pháp phản ánh sự chững lại sau giai đoạn tăng nóng hậu đại dịch, thay vì thay đổi trong nền tảng nhu cầu dài hạn.
Khí hậu và chỉ số bền vững
Biến đổi khí hậu tiếp tục là biến số chiến lược. Savills Resilience Index 2025–26 xếp Vail đứng đầu về khả năng duy trì điều kiện tuyết ổn định, nhờ độ cao lớn và lượng tuyết 285 inch trong mùa vừa qua.
Zermatt đứng thứ hai, trong khi Gstaad giảm 35 bậc do lượng tuyết giảm từ 1.100 cm xuống 335 cm. Những số liệu này cho thấy độ cao và khả năng giữ tuyết ngày càng đóng vai trò then chốt trong định giá dài hạn.
Tài sản phong cách sống và chiến lược kế thừa
Savills nhận định các khu nghỉ dưỡng trượt tuyết không còn đơn thuần là “second home” theo mùa, mà trở thành tài sản chiến lược trong danh mục của giới siêu giàu. Aspen đứng đầu HNW Hotspots Index dành cho các điểm đến trượt tuyết, nhờ sự kết hợp giữa chất lượng sống, hạ tầng văn hóa và môi trường đầu tư. Gstaad, Zermatt, Verbier và St Moritz cũng nằm trong nhóm đầu, nổi bật về môi trường gia đình và khả năng bảo toàn tài sản qua nhiều thế hệ.
Báo cáo nhấn mạnh yếu tố riêng tư và cấu trúc sở hữu qua các văn phòng quản lý tài sản (family office) hoặc các quỹ uỷ thác ngày càng phổ biến trong giao dịch bất động sản trượt tuyết siêu sang.
Một chu kỳ mới của sự chọn lọc
Savills kết luận rằng thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc thay vì tăng trưởng bùng nổ. Giá các bất động sản trượt tuyết hạng sang tăng 3% trong năm qua, nhưng phân khúc siêu sang tăng 9%, cho thấy phân khúc cao nhất tiếp tục tách khỏi phần còn lại của thị trường.
Hai mươi năm qua, giá bất động sản trượt tuyết hạng sang tại các khu trượt tuyết đã tăng 150%. Tuy nhiên, trong bối cảnh khí hậu biến động và nguồn cung bị giới hạn bởi địa lý lẫn quy hoạch, tăng trưởng tương lai sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào độ cao, tính bền vững và khả năng duy trì sức hút quanh năm.
Với những dữ kiện hiện tại, thị trường bất động sản ski resort hạng sang không còn là câu chuyện về tăng trưởng nhanh, mà là bài toán cân bằng giữa khan hiếm, khí hậu và dòng vốn dài hạn.
